Οι μεταβολές του καθεστώτος της επαγγελματικής στέγης και της απελευθέρωσης των εμπορικών μισθώσεων άρχισαν να εξετάζονται από την Επιτροπή που έχει συσταθεί στο Υπουργείο Ανάπτυξης, κατόπιν απαίτησης της τρόικας να καταργηθεί το ισχύον προστατευτικό νομοθετικό πλαίσιο. Επειδή η «φήμη της απελευθέρωσης» έχει ήδη κυκλοφορήσει και το ενδιαφέρον κυρίως από τους Εμπορικούς Συλλόγους της Περιφέρειας είναι μεγάλο, προβλέπεται ότι το θέμα που θα κινηθεί από το Σεπτέμβριο και μετά, θα είναι αντίστοιχο της «πρώτης κατοικίας».
Η επαγγελματική στέγη αποτελεί παραδοσιακό ζήτημα του εμπορικού κόσμου και για το θέμα αυτό έγινε το 1991 το πρώτο κλείσιμο καταστημάτων της σύγχρονης εμπορικής συνδικαλιστικής εποχής (μετά την εφαρμογή του ν. 1712/1987). Η γενικότερη αντίληψη της στάσης του ελληνικού εμπορίου είναι υπέρ της διατήρησης ενός επικαιροποιημένου καθεστώτος προστασίας. Η ΕΣΕΕ ζητά λοιπόν να φύγει από το τραπέζι η πλήρης απελευθέρωση και να συζητηθεί η επικαιροποίηση και η εκλογίκευση του πλαισίου της εμπορικής μίσθωσης αλλά σε μελλοντικό, πιο εύθετο, χρόνο.
Ειδικότερα, στο ισχύον νομικό πλαίσιο, μπορούμε αρχικά να απομονώσουμε τις κυριότερες διατάξεις που αφορούν ιδιοκτήτες και μισθωτές και να καταλήξουμε σε απαραίτητα συμπεράσματα. Σε κάθε περίπτωση, αυτό που χρειάζεται η χώρα είναι ένα απλό και συστηματικό νομοθέτημα λίγων άρθρων, λιτό και λακωνικό, στο οποίο θα περιλαμβάνονται:
– Διατήρηση ενός ειδικού πλαισίου προσαρμοσμένου και επικαιροποιημένου στο καθεστώς ρύθμισης των επαγγελματικών μισθώσεων.
– Παραμονή της ελάχιστης διάρκειας της μισθωτικής σύμβασης με δικαίωμα των μερών να συμφωνούν το χρονικό διάστημα.
– Διατήρηση της 12ετίας στις υφιστάμενες μισθώσεις και μεταβατικές ρυθμίσεις για σταδιακή μείωση του χρόνου για τις νέες μισθώσεις.
– Κατάργηση του αυτόματου τρόπου αύξησης του μισθώματος όταν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής.
– Παραμονή της προστατευτικής διάταξης που επιτρέπει στον μισθωτή να μεταβιβάσει την μισθωτική σχέση σε εταιρεία που συμμετέχει ο ίδιος ή σε διαδόχους του.
– Διατήρηση της «ρήτρας εξόδου» από την μίσθωση όταν δεν αποδίδει η επιχείρηση, χωρίς παγίδευση και οικονομική εξόντωση του μισθωτή.
– Πρόβλεψη μίας νόμιμης «άυλης εμπορικής αξίας» και κατάργηση του γνωστού «αέρα» σε περίπτωση υπεραξίας.
Η ΕΣΕΕ είναι διατεθειμένη να συζητήσει τον εκσυγχρονισμό του άρθρου 43 ΠΔ 34/1995 για την καταγγελία από τον μισθωτή μετά πάροδο ενός έτους από την έναρξη της μίσθωσης αλλά η ανάλογη λογική προστασία είναι απαραίτητη για την γενικότερη ανάπτυξη της επιχειρηματικότητας.
Περαιτέρω, το θέμα του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης «πονοκεφαλιάζει» την αγορά, αφού στη πράξη, έχει σοβαρές επιπτώσεις και για τις δύο πλευρές. Σε ένα απελευθερωμένο περιβάλλον, εάν η μίσθωση είναι μικρής διάρκειας τότε κανένας επιχειρηματίας δεν θα κάνει καμία σοβαρή επένδυση και αξιόλογες εργασίες σε μισθωμένους χώρους και εάν πάλι οι δουλειές του πάνε καλά, τότε ο ιδιοκτήτης ίσως αρχίσει τις πιέσεις για αύξηση προκειμένου να του ανανεώσει την μίσθωση.
Η διάταξη της από το νόμο αύξησης του μισθώματος είναι πλέον ξεπερασμένη και μπορούμε να υποστηρίξουμε την κατάργησή της, αφού ενώ σήμερα έχουμε αρνητικό πληθωρισμό προβλέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος στο 6% της αντικειμενικής αξίας + 0,75% του τιμαρίθμου ως αύξηση κάθε χρόνο. Αναφορικά, λοιπόν, με την διάρκεια της μίσθωσης και την αναπροσαρμογή του ενοικίου θα μπορούσαμε να συμφωνήσουμε ότι θα ισχύει αποκλειστικά ό,τι προβλέπεται στη κάθε νέα σύμβαση.
Ακολούθως, σε καθεστώς πλήρους απελευθέρωσης, η παραχώρηση από το μισθωτή της μίσθωσης έστω και σε εταιρία που συμμετέχει ο ίδιος συνιστά αλλαγή του προσώπου του μισθωτή και δίνει άμεσο δικαίωμα επαναδιαπραγμάτευσης της σύμβασης, αλλιώς καταγγελίας από τον ιδιοκτήτη. Κατά συνέπεια η ειδική ρύθμιση του νόμου για την μεταβίβαση σε εταιρικό σχήμα με την συμμετοχή του μισθωτή πρέπει να παραμείνει και να ισχύσει επίσης για την μεταβίβαση λόγω ανικανότητας ή την κληρονομική διαδοχή, ώστε να εξασφαλιστεί η συνέχεια της μικρομεσαίας οικογενειακής επιχείρησης.
Τέλος, εάν δεν υπάρχει η προστασία του νόμου, όταν η μίσθωση είναι μεγάλης διάρκειας και δυστυχώς οι δουλειές της επιχείρησης δεν πάνε καλά τότε ο μισθωτής παίρνει πάνω του «προίκα» τους μήνες και τα χρόνια που μένουν μέχρι την συμπλήρωση της συμβατικά συμφωνημένης διάρκειας, τους οποίους μπορεί ο ιδιοκτήτης να διεκδικήσει δικαστικά. Αν η διάταξη καταργηθεί τελείως θα πληγούν τόσο οι επιχειρηματίες όσο και οι ιδιοκτήτες που δεν θα βρίσκουν μισθωτές διατεθειμένους να συντηρήσουν επαρκώς το μίσθιο, προκειμένου να αποφύγει να γίνει ο ένας «οικονομικός όμηρος» του άλλου.
Το ένστικτο της αυτοσυντήρησης ενδέχεται να οδηγήσει τον επιχειρηματία να συμφωνεί μικρά χρονικά διαστήματα παραμονής για να μην έχει επάνω του το βάρος του υπόλοιπου των πολλών συμβατικά ορισμένων χρόνων. Η λύση θα πρέπει να είναι τέτοια ώστε να μπορεί ο επιχειρηματίας να χαράξει ένα επιχειρηματικό πλάνο μακράς πνοής χωρίς να αισθάνεται εγκλωβισμένος και υπερχρεωμένος πριν ακόμη ανοίξει και η δουλειά του αποδώσει. Στον αντίποδα εάν το μαγαζί «πιάσει» ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που έχει αποκτήσει υπεραξία, δικαίως δικαιούται την όποια «άυλη εμπορική αξία», αλλά μαζί με τον μισθωτή που επίσης θα πρέπει να καρπούται ένα μέρος αυτής της υπεραξίας, που δημιούργησε.
Η επιχειρηματικότητα και η αγορά ακινήτων δέχονται μέσα στην ύφεση και στην δυσπραγία απανωτά σοκ και υπάρχει μεγάλη αστάθεια. Γι’ αυτό το λόγο, η ΕΣΕΕ προτείνει το θέμα να συζητηθεί μετά το πρώτο εξάμηνο του 2014, όταν σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών θα έχει δρομολογηθεί η σταθεροποίηση του οικονομικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα.
